Cocinas exteriores en Port Royal, Naples

Port Royal se encuentra en el extremo sur de Naples, entre 21st Avenue South y Gordon Pass, con el Golfo al oeste y Naples Bay al este, y la cronología del centenario de la ciudad sitúa el inicio de su desarrollo en la década de 1950. El vecindario tiene su propio distrito de zonificación unifamiliar, R1-15A, definido por los planos de lotificación (plats) de Port Royal. En el distrito R1-15A de Port Royal, por lo general no se permiten muros de contención (seawalls), y el terreno o el relleno no puede extenderse más allá de las piedras de base originales (toe stones) hacia ninguna bahía, ensenada, canal o paso navegable. Según la asociación de Port Royal (Port Royal Association), los lotes allí están bordeados por escollera (riprap) en lugar de un muro de contención recto.

Las restricciones de escritura (deed restrictions) de Port Royal exigen la aprobación por escrito de los planos, incluida la combinación de colores exteriores, antes de construir o modificar exteriormente cualquier edificio o estructura, y la aprobación puede denegarse por motivos puramente estéticos. Los planos que requieren un permiso de la ciudad deben ser revisados por la asociación de propietarios de Port Royal (Port Royal Property Owners' Association) antes de presentarse a la ciudad, y debe presentarlos un arquitecto o arquitecto paisajista aprobado por la asociación. En Port Royal, las muestras de los colores y materiales exteriores deben presentarse a la asociación de propietarios en todos los casos antes de aplicarlos. Preparamos los planos y las muestras de colores y materiales para esta revisión junto con el diseño.

En el distrito R1-15A de Port Royal, el retiro posterior es de 30 pies, y en los lotes frente al agua que no dan al Golfo se aplica lo más restrictivo entre 30 pies desde la línea media de pleamar o la línea de edificación frente al agua del plano de lotificación. Las pérgolas, los enrejados, los toldos y elementos similares no pueden invadir los retiros laterales ni posteriores, mientras que las estructuras de menos de 36 pulgadas, medidas desde la corona de la calzada, no cuentan como invasiones. Las pautas de la asociación de propietarios de Port Royal mantienen las estructuras de cualquier altura, incluidos patios y piscinas, como mínimo a 12.5 pies del lindero lateral, y exigen una franja ajardinada de amortiguación de al menos 5 pies entre la escollera (riprap) o el muro de contención (seawall) y cualquier superficie dura (hardscape).

Para la planificación, esto suele significar: la cocina queda dentro de las líneas de retiro, fuera de la franja ajardinada junto a la escollera.

Las restricciones de escritura (deed restrictions) de Port Royal prohíben plantaciones más allá de las líneas de edificación del plano de lotificación que obstruyan de manera significativa la vista al agua desde las propiedades vecinas, y la asociación de propietarios limita a 48 pulgadas de altura las plantaciones frente al agua fuera de esa línea. Mantenemos la cocina baja hacia el agua y ubicamos los elementos más altos donde no tapan la vista.

En Port Royal, los equipos mecánicos, como el aire acondicionado, los equipos de la piscina y los generadores, deben quedar ocultos de forma permanente a la vista desde la calle, las propiedades vecinas y las vías navegables adyacentes, y las pautas de la asociación de propietarios ubican esa maquinaria dentro de las líneas de retiro, con barreras acústicas y visuales. Planificamos la refrigeración y el suministro de gas teniendo esto en cuenta.

Aquí también se aplican las normas de inundación y tormentas de la Ciudad de Naples. Casi todas las obras con permiso en la Ciudad de Naples requieren una revisión de zona inundable. Si el costo de mejorar un edificio iguala o supera el 50 por ciento de su valor de mercado, el edificio debe adaptarse a las normas de inundación de la ciudad, incluida su elevación hasta la elevación de inundación base (base flood elevation) o por encima de ella, y la ciudad basa ese valor en la tasación del tasador de propiedades de Collier County (Collier County Property Appraiser). El Centro Nacional de Huracanes (National Hurricane Center) sitúa la inundación máxima por marejada ciclónica en Naples durante el huracán Ian, en 2022, entre 6 y 9 pies sobre el nivel del suelo, y el mareógrafo del muelle de Naples (Naples Pier) registró 6.18 pies sobre el nivel medio de las pleamares más altas antes de quedar destruido. En Collier County, 33 edificaciones quedaron destruidas y más de 3,500 sufrieron daños graves.

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