Cocinas exteriores en Lee County, FL

Lee County abarca 1,212 millas cuadradas en la costa del Golfo del suroeste de Florida, con islas barrera como Gasparilla, Cayo Costa, North Captiva, Captiva y Estero Island a lo largo de su litoral en el Golfo. El río Caloosahatchee atraviesa Fort Myers hasta su desembocadura, cerca de Cape Coral y Pine Island. Lee County se creó por una ley de la Legislatura el 13 de mayo de 1887, tras separarse de Monroe County, y se convirtió en condado con carta orgánica (charter county) el 1 de enero de 1997. El Sanibel Causeway se inauguró el 26 de mayo de 1963 y unió Sanibel con la parte continental de Lee County.

En el área no incorporada de Lee County, incluidas comunidades como Lehigh Acres, North Fort Myers y Greater Pine Island, el departamento de desarrollo comunitario del condado (Lee County Community Development) se encarga de la zonificación, los permisos, la revisión de planos y las inspecciones. En Bonita Springs, Cape Coral, Estero, Fort Myers, Fort Myers Beach y Sanibel, estos servicios los presta el municipio correspondiente. En el área no incorporada de Lee County, una vivienda unifamiliar y sus estructuras accesorias en un solo lote no necesitan una orden de desarrollo (development order) del condado, y las normas de diseño del condado para edificios se aplican a los desarrollos comerciales. Las restricciones de escritura privadas (deed restrictions) siguen vigentes, pero el condado no las hace cumplir.

Una dirección de Fort Myers no indica por sí sola qué normas se aplican. Lo comprobamos al inicio de cada proyecto y preparamos los documentos que el contratista con licencia necesita para los permisos. Según el Código de Construcción de Florida, se necesita un permiso del funcionario de construcción antes de construir o modificar una estructura y antes de instalar o modificar sistemas eléctricos, de gas, mecánicos o de plomería.

Lee County no está en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) de Florida, que solo abarca Miami-Dade County y Broward County. El mapa de vientos adoptado por el condado muestra líneas de velocidad del viento de diseño de 150, 160 y 170 mph para edificios de categoría de riesgo II (Risk Category II) y sitúa todo el condado en la región de escombros arrastrados por el viento (wind-borne debris region). El huracán Ian tocó tierra en Cayo Costa, una isla barrera de Lee County, el 28 de septiembre de 2022, con vientos de categoría 4 de unos 150 mph (130 nudos). El Centro Nacional de Huracanes (National Hurricane Center) contabiliza al menos 52,514 estructuras afectadas en Lee County, de las cuales 5,369 quedaron destruidas y 14,245 sufrieron daños graves.

La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre. Una cocina FREILUFT está hecha para quedarse al aire libre todo el año y tiene ganchos para tormentas en el zócalo que aseguran las puertas; antes de una tormenta, asegure todos los objetos sueltos.

La oficina del Servicio Meteorológico Nacional (National Weather Service) para el área de Tampa Bay sitúa la temporada de lluvias del suroeste de Florida entre el 15 de mayo y el 15 de octubre, con su punto máximo de julio a principios de septiembre. En Fort Myers, de junio a septiembre caen 38.47 de las 57.41 pulgadas de lluvia anual promedio, con máximas promedio cercanas a 91 °F (normales climatológicas 1991 a 2020). Cerca del Golfo, el aire salino llega al jardín: los gabinetes FREILUFT son de aluminio de grado marino de 5/16 in (8 mm) y llevan un recubrimiento en polvo Off-Shore con un pretratamiento nanocerámico sin cromatos.

Durante el huracán Ian, la marejada ciclónica inundó Fort Myers Beach y Estero Island con 10 a 15 pies de agua sobre el nivel del suelo, el este de Sanibel con 9 a 13 pies, Estero y Bonita Springs con 8 a 12 pies, Pine Island y Cape Coral con 6 a 9 pies y Fort Myers, a lo largo del Caloosahatchee, con 5 a 8 pies. El agua arrasó partes del Sanibel Causeway y de las carreteras hacia Sanibel y Pine Island. En Lee County, el riesgo de inundación proviene por lo general de los huracanes o del flujo laminar (sheet flow), el drenaje natural del agua superficial hacia el sur, en dirección a los Everglades. Las zonas de inundación del condado incluyen las zonas AE, AH y AO y las zonas costeras VE con olas rompientes de más de 3 pies, y en las zonas Coastal A no se permite la construcción típica con losa sobre el terreno (slab-on-grade).

En las zonas de inundación del área no incorporada de Lee County, un edificio cuyos costos de mejora o reparación alcanzan el 50 por ciento de su valor de mercado debe cumplir las normas de inundación vigentes, incluido un piso a un pie por encima de la elevación de inundación base (base flood elevation). El condado usa el valor de la estructura que fija el tasador de propiedades (Property Appraiser) y no incluye en el costo elementos como piscinas, mallas, cobertizos, glorietas o cercas. En las zonas de riesgo de inundación del área no incorporada de Lee County, una estructura accesoria solo puede quedar por debajo de la elevación requerida si está anclada, se usa únicamente para estacionamiento o almacenamiento y tiene sus equipos eléctricos o de calefacción elevados o protegidos de otra forma. En las zonas VE, las losas de concreto para patios y terrazas junto a los edificios deben ser sin refuerzo, estructuralmente independientes y de no más de cuatro pulgadas de espesor. Dónde pueden ir la electricidad, los electrodomésticos y la base en su zona de inundación lo planificamos con el contratista con licencia.

En el área no incorporada de Lee County, las estructuras accesorias deben estar en el mismo lote que el edificio principal y, por lo general, no pueden quedar más cerca de la calle que la casa. Las estructuras accesorias residenciales deben mantenerse al menos a 5 pies del lindero trasero y, en los laterales, respetar el retiro lateral del distrito o 10 pies, lo que sea menor. Junto a canales, bahías y otros cuerpos de agua del área no incorporada de Lee County, los edificios y las estructuras deben mantenerse por lo general al menos a 25 pies del agua. Los patios, las terrazas y las estructuras similares sin techo de no más de 3.5 pies sobre el nivel del terreno pueden acercarse hasta 5 pies de un muro de contención (seawall) si están cercados o protegidos con malla, mientras que las estructuras independientes con techo necesitan 10 pies respecto a los cuerpos de agua artificiales y 25 pies respecto a los naturales.

En el área no incorporada de Lee County, una cabaña (cabana) solo puede usarse con fines recreativos, y está prohibido instalar o usar en ella estufas, placas de cocción, cocinas u hornos. Como condición del permiso de construcción, el propietario debe registrar un convenio restrictivo (covenant) que indique los usos permitidos y prohibidos. El código no menciona las cocinas exteriores; cómo se clasifica la suya lo aclaramos durante la planificación. Las ciudades y las comunidades planificadas pueden fijar sus propias normas.

La línea de control de construcción costera (coastal construction control line) de Florida marca la parte del sistema de playas y dunas expuesta a una tormenta de 100 años, y del lado del mar de esa línea no puede construirse ninguna estructura sin un permiso del estado. En el área no incorporada de Lee County, los edificios y las estructuras deben además mantenerse al menos a 50 pies de la línea media de pleamar del Golfo o detrás del retiro costero del condado, lo que sea más estricto. En las playas del Golfo del área no incorporada de Lee County, la temporada de anidación de las tortugas marinas rige de 9 p.m. a 7 a.m. entre el 1 de mayo y el 31 de octubre, y durante ese tiempo la luz artificial no puede iluminar directa ni indirectamente el hábitat de anidación. Las obras nuevas del lado del mar de la línea de control de construcción costera necesitan un plan de iluminación aprobado por el condado, y las luminarias exteriores visibles desde la playa deben estar apantalladas y montadas lo más bajo posible. En los jardines frente a la playa, planificamos la iluminación de la cocina teniendo en cuenta estas normas.

En Lee County, el estado de Florida ha delegado la administración de su Ley de Poda y Preservación de Manglares (Mangrove Trimming and Preservation Act) en un solo gobierno local, la Ciudad de Sanibel. En el resto del condado, las consultas sobre la poda de manglares corresponden al Departamento de Protección Ambiental de Florida (Florida Department of Environmental Protection). En el área no incorporada de Lee County, retirar un árbol protegido requiere un permiso del condado, pero los lotes unifamiliares de hasta cinco acres están exentos, salvo en islas costeras como Gasparilla, Cayo Costa, North Captiva y Captiva. Allí, el permiso de árboles forma parte del permiso de construcción, y en un lote con una casa existente pueden retirarse hasta cinco árboles al año sin dicho permiso.