Cocinas exteriores en Miami-Dade

El huracán Andrew golpeó el sur de Miami-Dade antes del amanecer del 24 de agosto de 1992, como tormenta de categoría 5 con vientos máximos sostenidos de 165 mph. Según el Servicio Meteorológico Nacional (National Weather Service), unas 49,000 viviendas quedaron destruidas en el sur del condado de Dade. El Código de Construcción de Florida define la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) como los condados de Broward y Miami-Dade. Allí, las viviendas y sus estructuras deben cumplir además las disposiciones específicas del código para la HVHZ. Miami-Dade County se encuentra en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) y tiene los requisitos más avanzados del Código de Construcción de Florida.

En Miami-Dade County, el Código de Construcción de Florida fija la velocidad del viento de diseño (ráfaga de 3 segundos) en 175 mph para edificios y estructuras de la categoría de riesgo II (Risk Category II), que incluye la mayoría de las viviendas, y considera cada terreno como mínimo de categoría de exposición C (Exposure Category C). En la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ), el aluminio estructural se rige por una sección propia del Código de Construcción de Florida. Todos los edificios y estructuras deben diseñarse para resistir las fuerzas de levantamiento, los anclajes de expansión deben quedar al menos a 3 pulgadas del borde de una losa o zapata, los pernos y demás fijaciones deben ser de aluminio, acero inoxidable o acero galvanizado, y el funcionario de construcción puede exigir que el diseño lo realice un ingeniero registrado en Florida. En una cocina exterior, esto importa allí donde se fija al suelo o a la casa: la base, el anclaje y un posible techo. Cómo se ancla la cocina en su terreno lo planificamos con socios con licencia antes de que usted apruebe el diseño.

Una Notice of Acceptance (NOA) de Miami-Dade County es una aprobación de producto, y los productos que la obtienen deben cumplir los requisitos de la Zona de Huracanes de Alta Velocidad (HVHZ) de Florida. La sección de control de productos (Product Control Section) de Miami-Dade County revisa los productos que protegen la envolvente del edificio, principalmente ventanas, acristalamientos exteriores, revestimientos de muros, cubiertas de techo, puertas exteriores, tragaluces, revestimientos exteriores (siding) y contraventanas.

Un techo, una mampara, una puerta o una contraventana alrededor de la cocina pueden formar parte de la envolvente del edificio, y entonces entra en juego la aprobación de productos para su dirección. Qué partes de su proyecto la necesitan lo aclaramos al inicio con el contratista con licencia, para que nada se pida dos veces.

Miami-Dade County alberga 34 municipios incorporados, además de comunidades no incorporadas. Coral Gables, Pinecrest, Key Biscayne, South Miami y Miami Beach son municipios independientes dentro de Miami-Dade County, cada uno con su propio funcionario de construcción para los permisos. En el área no incorporada de Miami-Dade, los permisos de construcción los emite el Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos (Department of Regulatory and Economic Resources) de Miami-Dade County; el condado identifica estas propiedades por números de folio que comienzan con 30.

Miami-Dade County incluye las pérgolas y las glorietas entre los proyectos que requieren permiso y emite permisos por oficio para trabajos eléctricos, de plomería y mecánicos. En el área no incorporada de Miami-Dade, una pérgola o un enrejado sin techo que no es resistente al viento no requiere permiso de construcción, pero sí un permiso de mejora de zonificación (Zoning Improvement Permit), y otras agencias pueden exigir aprobaciones de todos modos. Una dirección de Miami no basta para saber qué oficina es competente. Lo revisamos al inicio de cada proyecto y preparamos los documentos que el contratista con licencia necesita para los permisos. Según el Código de Construcción de Florida, se necesita un permiso del funcionario de construcción antes de construir o modificar una estructura y antes de instalar o modificar sistemas eléctricos, de gas, mecánicos o de plomería.

Miami-Dade County explica cómo comprobar si una propiedad se encuentra en una zona especial de riesgo de inundación (Special Flood Hazard Area); en las zonas de inundación, las estructuras deben construirse a suficiente altura y diseñarse para resistir los daños por inundación. Dónde pueden ir la electricidad, los equipos y la base en su zona de inundación lo planificamos con el contratista con licencia.

La Línea de Control de Construcción Costera (Coastal Construction Control Line) de Florida para Miami-Dade recorre la costa atlántica desde el límite con Broward County hacia el sur hasta Biscayne Bay. Se fijó en 1982, y construir o excavar del lado del mar de esta línea requiere un permiso del Departamento de Protección Ambiental de Florida (Florida Department of Environmental Protection). Las obras dentro, sobre o por encima de aguas de marea, como muelles y muros de contención (seawalls), requieren un permiso Class I de Miami-Dade County, también dentro de ciudades como Miami. Una cocina en una terraza junto al agua se queda en tierra; un muelle o un muro de contención es otro proyecto, con sus propios permisos.

La sal costera puede atacar cualquier material de construcción, y la corrosión costera se concentra en una franja de unos 1,300 a 2,000 pies (400 a 600 m) desde la línea de costa. En Biscayne Bay, un estuario subtropical poco profundo entre el continente y las islas barrera, y en el lado atlántico de Miami Beach y Key Biscayne, la mayoría de los jardines está dentro de esa distancia. Los gabinetes FREILUFT son de aluminio de grado marino de 5/16 in (8 mm) y llevan un recubrimiento en polvo Off-Shore con un pretratamiento nanocerámico sin cromatos.

El Aeropuerto Internacional de Miami registra en promedio 67.41 pulgadas (1,712 mm) de lluvia al año, con lluvia medible de 0.01 pulgadas o más en unos 141 días al año (normales 1991–2020). En Miami, la humedad relativa promedio por la mañana se sitúa entre el 78 y el 86 por ciento en todos los meses del año, y los promedios anuales son del 82 por ciento por la mañana y del 61 por ciento por la tarde. La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre. Una cocina FREILUFT está hecha para quedarse al aire libre todo el año y tiene ganchos para tormentas en el zócalo que aseguran las puertas; antes de una tormenta, asegure todos los objetos sueltos.

En Miami-Dade County, retirar o reubicar un árbol requiere un permiso, salvo que el código ambiental del condado lo exima, y varias ciudades, entre ellas Miami y Coral Gables, tienen sus propias ordenanzas sobre árboles. Miami-Dade County es uno de los pocos gobiernos locales a los que el estado de Florida ha delegado su Ley de Poda y Preservación de Manglares (Mangrove Trimming and Preservation Act), por lo que las consultas sobre la poda de manglares en un lote frente al agua se dirigen al condado. En un lote frente al agua, ubicamos la cocina de modo que los árboles y los manglares puedan quedarse donde están.

Según la ley de Florida, una asociación de propietarios (HOA) solo puede revisar la ubicación, el tamaño, el tipo o el aspecto de las mejoras en un lote en la medida en que lo prevean su declaración o sus pautas publicadas, y debe aplicar esas normas por igual a todos los propietarios. Si rechaza una solicitud, debe indicar por escrito la regla concreta y la parte del proyecto que no la cumple. En muchas comunidades cerradas y condominios de Miami-Dade, la asociación revisa la cocina antes que la ciudad. Preparamos planos y muestras de material que sirven para ambas.